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my city ISSN 1982-9922

abstracts

português
A proposta do artigo é delimitar as principais influências que impactam na qualidade do projeto e na construção de habitação de interesse social frente a manutenção da edificação.

english
The purpose of this article is to outline the main influences that impact the quality of the project and the construction of social housing in front of the maintenance of the building.

español
La propuesta del artículo es delimitar las principales influencias que impactan en la calidad del proyecto y en la construcción de vivienda de interés social frente al mantenimiento de la edificación.

how to quote

SILVA, Luiz Fernando de Azevedo. Parâmetros do projeto, construção e uso que afetam a qualidade do edifício frente a manutenção. Minha Cidade, São Paulo, ano 19, n. 220.02, Vitruvius, nov. 2018 <https://pop.www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/19.220/7211>.



Comumente, autores conceituam a qualidade de um projeto arquitetônico de modo parcial e equivocado, quando em sua plenitude deve abranger uma compreensão desde os estudos preliminares até o uso dos edifícios. Segundo Hugo Prata, trata-se de

“uma obra construída pelo homem com intuito de abrigar pessoas ou coisas, com conforto e segurança, apetrechados com todo o equipamento e instalações necessárias para o desempenho de sua função, e que inclui, ainda, as instalações e construções exteriores. Tudo isso é que constitui o edifício, esse conjunto é que tem que ser mantido operacional e em boas condições ao longo de toda a sua vida útil” (1).

Em Habitação de Interesse Social – HIS as problemáticas geradas pela falta da qualidade do projeto são perceptíveis após a utilização do edifício, visto que é nessa fase que os moradores se deparam e convivem com as falhas projetais não resolvidas na fase de concepção.

Segundo Joseph Moses Juran e Frank Gryna, o conceito de qualidade depende de dois fatores: “A qualidade consiste nas características do produto que vai ao encontro das necessidades dos clientes e dessa forma proporcionam a satisfação em relação ao produto e o segundo é a ausência de falhas” (2).

Por sua vez, Silvio Burrattino Melhado entende que os projetos de empreendimentos estão divididos em quatro fases: A primeira é “a montagem da operação”, onde se concentram “os estudos preliminares, o programa de necessidades dos usuários, assim como as viabilidades que envolvem a execução/construção”; A segunda fase é a elaboração do projeto. Nesta fase o autor observa que devem ser atendidos os fatores levantados nos “estudos preliminares e no programa de necessidades”; A terceira fase é “a construção” tendo como base “os projetos e definições preliminares”; e por último, “a gestão do edifício”, esta fase compreende a “utilização, operação e a manutenção de todos os sistemas e componentes do edifício” (3).

Por fim, Álvaro Garcia Meseguer, destaca que a qualidade dos edifícios de habitação deve ser garantida durante todo o processo “projeto/construção". O autor afirma que o sistema, para garantir qualidade em todo o processo, deve ser suficientemente capaz de esclarecer cinco pontos específicos, que estão diretamente relacionadas à definição, produção, comprovação, demonstração e documentação. Define ainda, que estas estratégias devem estar garantidas em quase todas as etapas do planejamento, projeto, materiais e execução, assim como no uso e na manutenção do edifício. O autor destaca outros fatores que devem ser avaliados: os fatores técnicos, que envolvem cada etapa de projeto, construção, uso e manutenção; e os fatores humanos, medidas de caráter pessoal de organização e de gestão do processo de construção (4).

A busca pela qualidade não é uma tarefa fácil, pois demanda uma compreensão técnica e tecnológica de todos os envolvidos, o que torna a compreensão do termo “qualidade” um objetivo muito abrangente, com diferentes critérios para cada um dos envolvidos no processo. Segundo a American Society of Civil Engineers, os agentes principais do segmento da arquitetura e construção de um empreendimento são: os empreendedores, os arquitetos e os construtores (5).

Entende-se, ainda, que cada um tem traçado suas ações em busca da qualidade nas respectivas fases que envolvem o processo. Embora cada um tenha necessidades, responsabilidades e expectativas diferentes, essas acabam contribuindo para o mesmo objetivo, de modo que quando cada um dos agentes alcança suas necessidades e expectativas, sendo elas alinhadas com o todo, contribui para atender as demandas e exigências de qualidade preestabelecidas.

Segundo Yngve Hammarlund e Per-Erik Josephson, durante as etapas de projeto, onde ainda os custos referentes ao processo são baixos, há uma probabilidade maior de reduzir eventuais falhas na qualidade da concepção e produção do edifício (6).

A qualidade de um produto ou sistema é diretamente associada ao custo deste produto. Quando o assunto é HIS muitos autores observam que a preocupação é de atender um maior número de unidades habitacionais, sem que a qualidade seja efetivamente atendida. Josaphat Lopes Baía e Silvio Burrattino Melhado observam que a busca da qualidade deve ser atendida em todas as fases, “planejamento, projeto, construção e uso desses edifícios” (7).

Gráfico da projeção do Custo relativo da intervenção X período de tempo para intervenção
Imagem divulgação [SITTER, W. R. De Jr . Costs of Service Life Optimization, the Law of Five]

A qualidade desses projetos geralmente é comprometida por falta de integração entre as fases que envolvem o empreendimento. Em sua tese de doutorado, Silvio Burrattino Melhado afirma que existem falhas entre a fase de desenvolvimento de projeto e outras fases que compreendem o mesmo. Afirma ainda, que para se chegar a um patamar desejável de qualidade nesses projetos e na construção do edifício, deve-se criar subsistemas de gestão/controle para cada fase específica, de forma que seja possível avaliar seu caráter sistêmico, além de resolver as interfaces das fases do processo (8).

Adotando ações de planejamento, desenvolvimento e construção, espera-se alcançar uma margem de qualidade satisfatória no plano geral. Isso facilita e viabiliza uma compreensão mais clara, que auxilia os arquitetos e projetistas na concepção e desenvolvimento de um produto/edifício, projetando o uso e a manutenção do mesmo para a fase mais longa do processo.

Uma adoção de critérios de qualidade nas diversas fases de elaboração do projeto, voltado ao uso e a manutenção desses empreendimentos destinados à HIS, viabiliza uma manutenção menos onerosa para esse público, de forma que a qualidade passa a ser uma demonstração de respeito com esses usuários.

De acordo com Josaphat Lopes Baía e Silvio Burrattino Melhado, a qualidade do processo de projeção de um edifício é baixa, devido à falta de integração entre as fases. Nem sempre o processo é fruto de uma ação sistêmica, onde as necessidades e exigências de diferentes demandas devem ser levadas em consideração até o fim de todo o processo (9).

Projeto e construção – rebatimentos na qualidade da habitação

O presente texto não tem o objetivo de retratar as ações de cada etapa do projeto de habitação social, mas discutir quais fatores impactam a qualidade do edifício, o ciclo de vida e a manutenção.

A falta de qualidade da produção de HIS nos grandes conjuntos habitacionais gera outros problemas como a falta de conforto, custo de manutenção ao longo da vida útil, as inadimplências dos custos condominiais etc., de forma que esses problemas poderiam ser minimizados na etapa de projeto.

A equipe de Doris Kowaltowoski observa que o projeto deve integrar as problemáticas atuais da habitação de interesse social, os autores destacam oito parâmetros de relevância para o projeto de arquitetura, sendo eles: humanos, ambientais, culturais, tecnológicos, temporais, econômicos, estéticos e segurança (10).

Além destes fatores, João Sette Whitaker Ferreira analisa que a qualidade dos edifícios está intrinsecamente relacionada às soluções tecnológicas empregadas na construção. Neste aspecto deve-se aplicar condicionantes “as bioclimáticas garantindo o conforto ambiental, o desempenho, a durabilidade com o baixo custo de manutenção” (11). Estas técnicas integradas à solução de projeto minimiza a manutenção dos conjuntos habitacionais, de modo que não onere ainda mais condições financeiras de populações carentes. Observa-se que nos grandes conjuntos habitacionais, muitas vezes, apenas uma pequena parcela dos moradores participa das despesas condominiais.

Na busca pela qualidade ambiental o projeto deve garantir o conforto térmico, acústico, iluminação, ventilação, priorizando tecnologias passivas. João Whitaker destaca que o “projeto deve avaliar as questões de implantação e aberturas para valorizar a ventilação cruzada e iluminação natural de acordo com as recomendações das normas de conforto” (12), a NBR 15220, de 2005.

As questões espaciais do projeto são mais complexas pois dependem da função, da tipologia e da forma e estas estão diretamente associadas às necessidades e cultura dos usuários. Doris Kowaltowoski e equipe destacam que a qualidade dos espaços deve ser avaliada segundo a funcionalidade, ou seja, o arranjo, a quantidade e como o edifício foi projetado para ser utilizado.

Por sua vez, João Whitaker discute outros parâmetros na análise do espaço, como a distribuição das unidades no pavimento tipo, a circulação e acessos. O projeto deve garantir a privacidade dos usuários e a facilidades de acesso. O autor destaca que outro aspecto que determina a qualidade do espaço é a flexibilização, que representa a possível alteração interna das unidades em função das necessidades de seus moradores. Ele observa que um projeto que permita a variação do arranjo dos cômodos é mais apropriado, pois atende a diferentes perfis familiares, bem como uma possível mudança de perfil ao longo da vida de seus moradores.

O projeto dos conjuntos habitacionais deve considerar a existência de equipamentos de uso comum e espaços públicos projetados para a qualidade de vida no condomínio, e avaliar se estes equipamentos estão acessíveis na região.

Whitaker observa ainda que o conjunto habitacional deve estar integrado a rede de transporte público. Nas grandes metrópoles estes conjuntos devem estar no mínimo a um quilômetro de distância de um ponto de ônibus. É importante que equipamentos de saúde, escolas, praças, entre outros sejam próximos dos conjuntos habitacionais.

Abordado os pontos acima, buscasse constantemente uma maior compreensão das necessidades dos usuários de habitação social e com isso, adequar as melhores práticas ao projeto com o intuito de se obter um edifício de qualidade elevada no que tange o conceito projetual e a construção da moradia.

notas

1
PRATA, Hugo. Manual de manutenção de edifícios: gestão da manutenção do edifício. São Paulo, Publindústria, 2012, p. 23.

2
JURAN, Joseph Moses; GRYNA, Frank M. Controle da qualidade handbook: conceitos, políticas e filosofia da qualidade. 4a edição, volume 1. São Paulo, Makron Books, 1991.

3
MELHADO, Silvio Burrattino. Gestão, cooperação e integração para um novo modelo voltado à qualidade do processo de projeto na construção de edifícios. Tese de livre-docência. São Paulo, Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, 2001; MELHADO, Silvio Burrattino. Qualidade do projeto na construção de edifícios. Tese de doutorado. São Paulo, Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, 1994, p. 102-299.

4
MESEGUER, Álvaro García. Controle e garantia da qualidade na construção. São Paulo, Sinduscon, 1991, p. 68-73.

5
AMERICAN SOCIETY OF CIVIL ENGINEERS. Quality in the constructed Project: a guide for owners, designers and constructors. Volume 2. Reston, American Society of Civil Engineers, 2000.

6
HAMMARLUND, Yngve; JOSEPHSON, Per-Erik. Sources of quality failures in building. In: BELELGA, A.; BRANDON, P. Management, Quality and Economics in Building. Symposium on Management, Quality and Economics in Housing and other building sectors. Londres, p. 670-681.

7
BAÍA, Josaphat Lopes; MELHADO, Silvio Burrattino. Qualidade no processo de projeto: aplicação ao caso dos escritórios de arquitetura. Anais do Seminário Internacional NUTAU 1998: Tecnologias para o século XXI. São Paulo, FAU USP, 1998, p. 59-60.

8
MELHADO, Silvio Burrattino. Qualidade do projeto na construção de edifícios (op. cit.).

9
BAÍA, Josaphat Lopes; MELHADO, Silvio Burrattino. Op. cit.

10
KOWALTOWOSKI, Doris; GRANJA, Ariovaldo Denis; MOREIRA, Daniel de Carvalho; SILVA, Vanessa Gomes da; MIKAMI, Silvia. Métodos e Instrumentos de avaliação de projetos destinados à habitação de interesse Social. In: VILLA, Simone Barbosa; ORNSTEIN, Sheila Walbe. Qualidade ambiental na habitação-avaliação pós-ocupação. São Paulo, Oficina de Textos, 2013.

11
FERREIRA, João Sette Whitaker. Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano – parâmetros de qualidade para a implementação de projetos habitacionais e urbanos. Volume 1. São Paulo, LabHab/Fupam, 2012. Disponível em <www.fau.usp.br/depprojeto/labhab/biblioteca/textos/ferreira_2012_produzirhab_cidades.pdf>.

12
Idem, ibidem.

sobre os autores

Luiz Fernando de Azevedo Silva é arquiteto e urbanista, pós-graduado em negócios do mercado imobiliário (Real Estate) pela Universidade de São Paulo (USP), mestre e doutorando em Arquitetura e Urbanismo pela FAU Mackenzie, desenvolve pesquisas acadêmicas na área de qualidade do projeto, tecnologia da construção, manutenção, uso e operação do edifício, é atuante do mercado imobiliário nas áreas de incorporação, construção, expansão e manutenção de edifícios.

Matheus Vieira da Silva é graduando do curso de Publicidade, Propaganda e Marketing da Universidade Presbiteriana Mackenzie e graduando do curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Nove de Julho, participa de pesquisas acadêmicas voltadas ao marketing comportamental e tecnologia da construção, é estagiário da área de marketing em empresa do seguimento industrial metalúrgico que atende o mercado da construção civil.

legendas

01. Conjunto Habitacional União da Juta, São Mateus, São Paulo, 1993, projeto da Usina – Centro de Trabalhos para o Ambiente Habitado
Foto divulgação
Acervo Usina CTAH. São Paulo-SP. 2006

2
Gráfico da projeção do Custo relativo da intervenção X período de tempo para intervenção
SITTER, W. R. De Jr . Costs of Service Life Optimization, the Law of Five. CEB- RILEM. International Workshop on Durability of Concrete Structures, CEB Bulletin d’Information.  n 152. Copenhagen, 1984.

 

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